Fiches pratiques

Entreprises et sociétés

La transmission d'entreprise en 10 questions

Sources direction des techniques juridiques Fiducial

La transmission d’entreprise constitue une étape importante sur un plan professionnel mais également personnel. Anticiper et se préparer est une assurance pour la réussite future du projet. Il est donc important de s’informer afin de commencer votre projet de transmission dans les meilleurs délais possibles.

Les professionnels recommandent d'engager la préparation de deux à cinq ans avant l'échéance souhaitée.

  • 1 - Qu'est-ce qu'une transmission d'entreprise ?

    Il s’agit de la cession (du point de vue du cédant) et de l’acquisition (du point de vue d’un repreneur) d’une entreprise (PME en général). La transmission peut prendre différentes formes,  la plus communément rencontrée étant la cession des parts sociales ou des actions d'une société.
    Ces modalités de l’opération seront notamment influencées par la forme juridique et la situation financière de l’entreprise.

  • 2 - Quelle est la préparation nécessaire pour la cession et la reprise d’une entreprise ?

    La cession d'une entreprise est une étape importante.
    Il n’est pas rare qu’elle menace l’existence même de l’entreprise. Il est donc primordial d’aborder cette question de front, de manière aussi anticipée que possible, pour permettre une mise en œuvre optimale. En plus de l’aspect humain, l’entrepreneur cédant devra se préparer à dévoiler le fonctionnement et l’organisation de son entreprise, la nature de sa clientèle ainsi que les principaux chiffres de son entreprise. Il est essentiel que ce travail soit bien effectué, faute de quoi le repreneur potentiel risque de ne pas vouloir conclure la reprise, ou d’exiger des conditions financières ou des garanties défavorables à l’entrepreneur cédant.
    S’il est important pour l’entrepreneur en place de préparer sa cession, il est tout aussi important pour un repreneur potentiel de se préparer à son projet de reprise. Il devra notamment définir les principales caractéristiques de son projet, le financement qu’il aura à sa disposition, les risques qu’il entend courir, ainsi que le rôle qu’il voudra voir assumer par le cédant à l’issue de la reprise.

  • 3 - Pourquoi faut-il bien s'entourer ?

    En général, le cédant va d’abord envisager une transmission familiale.
    Si cette option ne s’avère pas réalisable, d’autres repreneurs doivent être envisagés : parmi les collaborateurs actuels, parmi des entreprises partenaires ou tierces ou par un repreneur externe à l’entreprise. La recherche du repreneur est une étape délicate, car il s’agit de concilier la gestion courante de l’entreprise avec les contraintes d’une telle recherche. Ainsi, l’entrepreneur devra le plus souvent annoncer son intention de céder les rênes de son entreprise, mais si possible sans que cela n’affecte la marche des affaires.
    Notre cabinet d’affaires IC Comm vous accompagne dans la recherche de repreneurs avec nos partenaires,  professionnels de l’expertise comptable, du droit et de la gestion patrimoniale et nos partenaires financiers, pour vous garantir la bonne fin de l’opération.

  • 4 - Comment fixer le prix de la transaction ?

    La valorisation de l’entreprise est un processus complexe.
    Différentes méthodes existent et le résultat de ces estimations est souvent source de désaccord, notamment en raison du fait que les attentes d’un vendeur et d’un acheteur ne sont pas identiques. Ainsi, le cédant raisonne principalement sur le passé (et l’investissement financier et humain qui a été consenti) alors que le repreneur privilégie l’avenir (et la rentabilité future escomptée, tout en tenant compte bien sûr des risques liés au passé).
    Une valorisation théorique de l’entreprise doit ainsi être comprise comme le point de départ d’une négociation et non pas considérée comme le juste prix d’une entreprise. Le prix de cession d’une entreprise correspond donc au résultat d’une négociation ayant permis un accord entre les deux acteurs de la transaction.

  • 5 - Comment financer une opération de transmission d'entreprise ?

    Le repreneur doit disposer d’une base de fonds propres solide (de 30 à 40% du montant de la transaction). Le complément peut être financé par un prêt (bancaire ou du cédant), le cas échéant sécurisé par des garanties personnelles du repreneur ou sur l’entreprise reprise. Le plan de financement doit également inclure le besoin d’investissement et de fonds de roulement nécessaire à la poursuite des activités, voire à la redynamisation de l’entreprise reprise.

  • 6 - Quel rôle va jouer le conjoint du chef d'entreprise ?

    La place du conjoint dans le cadre de la transmission ne doit pas être négligée.
    La nature de l’entreprise ou des titres de l’entreprise et du produit de leur cession, propre ou commun, dépend du régime matrimonial des époux. L’autorisation du conjoint marié sous le régime légal ou des partenaires pacsés si l’entreprise est un bien indivis, est requise pour donner ou céder une entreprise ou les titres d’une entreprise constituée par exemple sous la forme de SARL.
    En cas de distanciation récente du lien dans le couple, la situation peut conduire à un blocage rendant impossible la transmission.

  • 7 - Que céder dans l'entreprise ?

    La vente du fonds d’entreprise
    Juridiquement, il n’y a pas de garantie de passif à prévoir car la vente du fonds n’emporte pas transfert des dettes, ce qui réduit les audits à conduire aux aspects sociaux et au bail commercial.
    Par contre, il faut purger le droit éventuel de préemption des communes et soumettre la cession à un formalisme exigeant qui oblige à séquestrer le prix de vente entre les mains d’un tiers pendant plusieurs mois.
    Fiscalement, si la société relève de l’impôt sur le revenu, même lorsqu’elle est sous capitalisée, la vente du fonds n’emporte pas de risque de surimposition au titre des plus-values.
    En revanche, au regard des dispositifs d’exonération des plus-values professionnelles, la vente du fonds est moins intéressante, surtout si le franchisé part à la retraite et que la société est soumise à l’impôt sur les sociétés.
    Financièrement, la vente du fonds facilite le financement de l’acquéreur qui peut obtenir plus facilement un prêt en offrant à l’établissement financier prêteur le fonds acquis en garantie.

    La vente de titres de société
    Juridiquement, le formalisme est allégé et n'oblige pas à séquestrer le prix de vente, comme en cas de cession d’un fonds de commerce. En revanche, pendant la phase de négociation, il faut prévoir la réalisation de multiples audits dont les résultats vont influer sur la fixation du prix.
    Il faut aussi mettre en place une garantie d’actif et de passif qui fait peser sur le cédant un risque de mise en cause pendant la durée de cette garantie.
    Fiscalement, la cession des titres de société est susceptible d’être éligible à plusieurs régimes d’exonération de plus-values, mais en cas de taxation il peut exister un risque de surimposition si la société est sous capitalisée.
    En plus, s’il s’agit de la vente de titres d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, l’acquéreur dans la généralité des situations n’est pas admis à déduire les intérêts de l’emprunt qu’il a souscrit pour financer l’achat des titres et lorsque cette déduction lui est permise, elle n’est que très partielle.
    Financièrement, pour des raisons de garantie, le recours à l’emprunt est plus compliqué pour l’acquéreur auquel il est souvent demandé de consentir une caution personnelle qu’il ne peut pas ou ne veut pas forcément donner.

    C’est donc une appréciation au cas par cas qu’il convient de faire avant d’arrêter son choix.

  • 8 - Comment optimiser fiscalement la transmission ? 

    Des dispositifs fiscaux incitatifs ont été mis en place pour favoriser la transmission des entreprises. Ils sont différents suivant que l’entreprise est transmise dans le cadre familial ou vendue à des tiers.
    Dans les deux hypothèses, des régimes de faveur existent pour réduire voire exonérer l’impôt de plus-value et les droits de mutation qui sont générés par l’opération.
    Mais la mise en œuvre de ces dispositifs aussi attrayants qu’ils puissent être n’est pas toujours suffisante pour réduire suffisamment les coûts fiscaux de la transmission.
    Des techniques d’ingénierie (comme la création d’une holding, utilisation du démembrement de propriété …) doivent être envisagées afin de parvenir à réaliser l’opération dans des conditions optimales pour le cédant et le cessionnaire.

  • 9 - Pourquoi ne faut-il pas négliger les aspects sociaux en présence de salariés ?

    Les questions d’ordre social sont souvent négligées, alors même qu’elles peuvent être déterminantes dans le cadre de la reprise envisagée.
    En effet, il arrive que le repreneur ait de mauvaises surprises : non-respect des minima de salaire contraignant le repreneur à revoir à la hausse la masse salariale et à assumer un rappel de salaire sur les trois dernières années, mauvaise application de la convention collective, instance prud’homale en cours dont ils n’ont pas été informés, licenciement abusif réalisé juste avant la vente, …
    C’est la raison pour laquelle, il est indispensable de faire un « état des lieux social» de l’entreprise.

  • 10 - Pourquoi se préoccuper de l'après cession ?

    La cession ou la reprise d’une entreprise constitue pour le cédant (à titre gratuit ou onéreux), ou pour le repreneur (acquéreur ou héritier) une rupture dans sa vie patrimoniale, avec des impacts majeurs et l’apparition de nouveaux risques.
    Pour le cédant, le produit de la vente (le cas échéant) représente un capital souvent très important par rapport aux autres actifs privés détenus (résidence principale et/ou secondaire, placements financiers ou d’assurance, investissements immobiliers…). La source principale de revenus du foyer (salaire et/ou dividende) se tarit et doit être remplacée, les contrats de prévoyance souscrits au titre de l’entreprise cessent leur effet.
    De plus la transmission de l’entreprise s’accompagne le plus souvent de la nécessité d’envisager la réorganisation du patrimoine privé, pour préparer sa transmission ultérieure aux héritiers et préserver le conjoint survivant. De cette préparation anticipée dépendra le niveau de la pression fiscale sur les revenus ultérieurs, le patrimoine détenu (ISF), et la transmission de celui-ci (droits de succession).
    Pour l’acquéreur ou le repreneur, le risque pris va au-delà des simples engagements financiers (apport personnel ou capital emprunté).
    La pérennité de son investissement dépend de sa capacité à travailler (maladie, accident, invalidité, voire décès), de celle de ses associés éventuels et de celle de son conjoint (si lui ou elle travaille dans l’entreprise).
    Le changement de statut, de salarié à entrepreneur individuel ou gérant majoritaire, remet en cause tout un ensemble d’avantages sociaux (cotisation à un régime de retraite complémentaire, à une mutuelle santé, etc.) qu’il y a lieu de remplacer, dans le temps et en fonction des besoins réels, de la situation familiale de chacun, mais aussi de la capacité d’épargne du chef d’entreprise.

Le Bail Commercial

  • 1 - Le Bail Commercial

    Définition :
    Un bail commercial est un contrat qui unit le propriétaire d’un local et un locataire qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
    Pour pouvoir bénéficier d’un bail commercial, le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés s’il s’agit d’un commerçant ou d’un industriel, ou au répertoire des métiers si c’est un artisan.

  • 2 - La Durée d’un bail commercial:

    Article L145-4 du code de commerce :
    Sauf à conclure un bail dit « dérogatoire », la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
    Les parties peuvent toutefois convenir d’une durée plus longue, avec des règles particulières pour un bail de plus de douze ans, concernant la fixation du loyer.
    A défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9.
    Le bailleur a la même faculté s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
    Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais de l'article L. 145-9.
    Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
    Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.
    Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

  • 3 - LE DEPOT DE GARANTIE

    Le dépôt de garantie permet au bailleur de se prémunir envers le locataire ; notamment en cas d’impayés du loyer et/ou des charges locatives généralement en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles.
    Le principe est celui de la « libre volonté des parties » au bail pour la fixation du montant du dépôt de garantie.

    Ce dépôt de garantie sera encaissé par le Bailleur.
    Mais la loi prévoit que dès lors que le bailleur impose un dépôt de garantie correspondant à plus de deux termes de loyer, alors il sera tenu au versement d’intérêts au locataire. Ces intérêts seront payés lors de la restitution du dépôt de garantie au locataire, c’est-à-dire à l’issue du contrat de bail commercial.

    Les intérêts sont calculés selon le taux de la Banque de France pour les avances sur titres.
    Attention ! Toute clause du bail commercial privant le locataire d’obtenir des intérêts sur l’excédent du dépôt de garantie sera réputée non écrite. Cela signifie qu’elle ne produira aucun effet juridique et que le locataire pourra agir comme si la clause n’avait jamais fait partie du contrat de bail commercial.

    Restitution du dépôt de garantie :
    En pratique, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai raisonnable, qui peut varier de deux à trois mois par exemple après la réalisation de l’état des lieux de sortie, a fortiori si le local n’a subi aucune dégradation et si le locataire n’a manqué à aucune de ses obligations contractuelles.
    Mais si le locataire n’a pas respecté ses obligation contractuelles (dégradation des locaux par exemple), alors le propriétaire-bailleur pourra de plein droit imputer les dépenses nécessaires sur le dépôt de garantie.

  • 4 - LA PRISE DE POSSESSION DES LOCAUX : ETAT DES LIEUX

    Depuis la loi « Pinel » du 18 juin 2014, un état des lieux est obligatoire pour un bail commercial (conditions fixées par l’article L 145-40-1 du code de commerce), établi contradictoirement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux.

    On parle d’état des lieux d’entrée (EDLE)
    L’EDLE doit être joint au bail ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
    Il peut être établi par un huissier en cas de problème.

    La loi « Pinel » précise que le bailleur « qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du Code Civil ».
    Selon cet article du code civil, « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tel, sauf preuve contraire ».

    Ainsi, le preneur, en l’absence d’EDLE, ne pourra être présumé avoir reçu les locaux en bon été de réparations locatives.

  • 5 - Les conditions du droit au renouvellement

    Le commerçant ou l’artisan titulaire d’un bail commercial bénéficie d’un droit au renouvellement sous certaines conditions. Il doit notamment être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (RM) selon les cas. Autre critère important : le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction, sauf motif légitime (ex : travaux de modernisation). Le fait que la cession du fonds et du bail intervienne pendant la dernière période triennale est sans incidence puisque l'acquéreur peut compléter sa durée d'exploitation par celle du cédant.


    La reconduction tacite du bail
    Le bail commercial, lorsqu’il arrive à son terme, ne prend pas fin automatiquement. Si aucune des deux parties ne se manifeste, il se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Dans ce cas, chacune peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d’au moins six mois.

    Attention : Lorsque le bail initial dépasse 12 ans par l’effet d’une tacite reconduction, le locataire ne peut plus bénéficier du mécanisme de plafonnement du loyer.

  • 6 - LE BAIL DEROGATOIRE

    Un bail dérogatoire de courte durée peut être conclu dans l’intérêt des parties :
    le bailleur qui ne souhaite pas s’engager et donner à bail ses locaux pour une période de 9 ans,
    le preneur qui n’entend pas rester dans les lieux pour une période supérieure à 3 ans.
    Ce bail, conformément à sa dénomination, déroge aux statuts des baux commerciaux (droit au renouvellement, indemnité d’éviction, etc….).
    La loi « Pinel » impose une durée déterminée de location qui ne doit pas être supérieure à trois ans, avec possibilité de prévoir une durée plus courte.

    Il est possible de prévoir plusieurs baux dérogatoires successifs sans que la durée totale de location n’excède trois ans.
    Il est in dispensable de disposer d’un écrit, et la rigueur étant  de mise pour rédiger ce bail afin d’éviter une requalification possible en bail commercial (et donc l’application du statut des Baux commerciaux)
    L’état des lieux, comme pour le bail commercial, reste obligatoire.

    En cas de maintien du locataire dans les lieux au terme du bail dérogatoire.
    Si le bailleur ne dit rien,
    A défaut de réaction du bailleur avant le terme du bail dérogatoire, il s’opère de plein droit un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, si le locataire « reste et est laissé en possession », précise le texte de la loi Pinel de 2014, au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du bail.
    Si le bailleur entend empêcher un locataire de bénéficier du statut des baux commerciaux,
    Aucun texte n’oblige le bailleur à délivrer un congé au locataire, mais le bailleur doit manifester sa volonté non équivoque de faire partir le locataire à l’issue du bail.
    Faute pour le bailleur de faire connaître son opposition au maintien du locataire dans les lieux, le locataire peut se prévaloir du statut des baux commerciaux.

  • 7 - LA CONVENTION D’OCCUPATION PRECAIRE

    « La convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

    ARTICLE L45-5-1 du code de commerce
    Exemples de motifs légitimes de précarité :
    • Projet de démolition de l’immeuble, de reconstruction,
    • Attente d’expropriation
    • …….

    Concernant la durée, elle peut être conclue pour une durée déterminée ou indéterminée, sous réserve que le terme soit marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties.

  • 8 - BAIL STRICTEMENT PROFESSIONNEL

    Un bail professionnel porte sur des locaux dans lesquels le locataire, membre d’une profession libérale, exerce régulièrement une activité non commerciale licite, il n’est pas régi par un statut particulier contrairement au bail d’habitation ou commercial.
    Ni Agricole
    Ni Commercial
    Ni Artisanal ou Industriel
     
    Le bail professionnel bénéficie d’une grande liberté de négociation, la plupart des éléments pourront être discutés.

    Avant le 6 juillet 1989, le bail strictement professionnel échappait à toute réglementation, mais depuis cette date il doit respecter les conditions suivantes :
     
    - Il est obligatoirement écrit.
     
    - La durée  est au moins égale à six ans. Au terme de ce contrat, le bail strictement professionnel est reconduit tacitement, pour la même durée, sauf dénonciation expresse du bailleur ou du locataire.
     
    -Le locataire n’est pas protégé, et n’a droit à aucune indemnité en cas de non renouvellement de son bail.
    Il est donc fortement conseillé au locataire de faire insérer une clause dans le contrat interdisant au bailleur, en cas de non renouvellement du bail , de relouer le local professionnel à un nouveau locataire exerçant la même profession ou de reprendre lui-même le local pour y exercer cette profession.
     
    Le loyer est libre mais il est déterminé par les parties lors de la conclusion du bail.
     
     Pour la révision du loyer, les parties peuvent choisir librement une indexation du loyer.
     
    Pour la résiliation du bail strictement professionnel, le locataire doit respecter un préavis de six mois.
     
    Le locataire peut sous-louer ou céder son bail librement, sauf si une clause de ce même bail l’interdit.
     
    En cas de vente de l’immeuble, le nouveau propriétaire ne peut expulser le locataire qui possède un bail notarié ou enregistré.

     

  • 9 - Le droit au bail

    Est un élément du fonds de commerce, même s'il existe des fonds de commerce sans droit au bail.

    La cession du droit au bail
    Lorsqu'un exploitant cède son fonds, l'acheteur reprend automatiquement le bail sans que le propriétaire du local ne puisse s'y opposer. En revanche, une clause du bail peut interdire au locataire de céder le bail indépendamment du fonds.


    La cession du bail indépendamment du fonds de commerce
    Si le locataire veut céder son droit au bail à un tiers qui n'acquiert pas en même temps de fonds de commerce, il doit obtenir l'accord préalable du bailleur si une clause du bail le lui impose. En pratique la quasi totalité des baux commerciaux imposent l'accord préalable du bailleur en cas de cession du bail (à défaut d'accord il risque la résiliation du bail). Si aucune clause du bail n'impose cette autorisation préalable du bailleur, la cession du droit au bail est libre, en application de l'article 1717 du Code Civil.
    En outre, il faut toujours notifier au propriétaire la cession du bail par un acte d'huissier ou la faire accepter par un acte notarié.

    Précautions à prendre lors de la Cession du droit au bail
    La cession de bail est un contrat par lequel le titulaire du bail en transmet le bénéfice à un tiers. Le cessionnaire remplace le cédant et devient le nouveau locataire.

    Qualification de l’acte de cession

    La cession de bail ne doit pas dissimuler la cession du fonds de commerce, tel est le cas si la cession de bail entraîne la cession indirecte de la clientèle.

    Clause du bail interdisant la cession :

    La cession de bail lorsqu’elle s’opère en dehors de toute cession de fonds de commerce, peut être interdite. Le non respect de cette interdiction peut entraîner la résiliation du bail.

    Clauses réglementant la cession :

    Les clauses du bail réglementant la cession du bail sont valables que la cession de bail soit isolée ou qu’elle intervienne à l’occasion de la cession du fonds de commerce.
    Le bail peut contenir diverses clauses réglementant la cession :

    - Clause imposant l’intervention du bailleur à l’acte de cession.
    - Clause imposant d’appeler le bailleur à l’acte de cession.
    - Clause imposant le recours à un acte authentique pour la cession du bail.

    Le non–respect de la clause réglementant la cession du bail a pour conséquence de rendre la cession inopposable au bailleur, l’infraction peut entraîner :

  • 10 - Pas de porte ou droit d'entrée

    Il s’agit de la somme versée par le locataire d’un bail commercial au propriétaire des locaux loués lors de l’entrée dans les lieux.

    Ce droit d’entrée est qualifié juridiquement :

    • soit de supplément de loyer par lequel le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux ;
    • soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer ;
    • soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux : en effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une indemnité d'éviction.

    Il peut aussi être mixte (supplément de loyer et indemnité).
    Le propriétaire et le locataire doivent préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas de porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Ils considèrent généralement dans ce cas le pas de porte comme un supplément de loyer. Ce point est important dans la mesure où des conséquences fiscales sont attachées à cette qualification.

    En effet, si la pas de porte est qualifié de complément de loyer :

    • le bailleur traite le montant perçu comme un revenu foncier et doit l’assujettir à la TVA ;
    • le locataire déduit le montant du pas de porte pour le calcul de son résultat fiscal à raison d’une quote-part annuelle calculée de manière linéaire sur la durée du bail.

    En revanche, si le pas de porte a une nature indemnitaire :

    • la bailleur n’est pas imposé au titre de la somme perçue, qui n’est pas assujettie à la TVA l'indemnité étant considérée comme la contrepartie de la dépréciation de la valeur du local ;
    • le locataire immobilise le pas de porte qui est un actif incorporel non amortissable, et non soumis au droit d’enregistrement lors de son acquisition.

Fonds de commerce

  • 1 - Définition du fonds de commerce

    Le fonds de commerce est composé d'un ensemble d'éléments concourant à constituer une unité économique dont l'objet est de nature commerciale comprenant:

    • Des éléments corporels, tel que le matériel, les marchandises et les équipements.
    • Des éléments incorporels, tels que la clientèle, le droit au bail et le nom commercial. 

    Si le fonds de commerce peut être exploité par le propriétaire des murs du local dans lequel il a ses activités, en revanche, et le plus souvent le propriétaire du fonds de commerce n'est que locataire des lieux. Dans ce cas, le titulaire d'un fonds de commerce bénéficie au regard du propriétaire des murs qui est le bailleur, d'une protection particulière dite "propriété commerciale". Sauf si les loyers restent impayés, le bailleur ne peut reprendre les lieux sans avoir versé une indemnité d'éviction

    Le fonds est généralement exploité par le propriétaire du fonds mais ce dernier peut en confier l'exploitation soit à un commerçant qui va le gérer pour son propre compte et assurer les aléas financiers afférents à tout commerce qui est dit "gérant libre" dit aussi "locataire-gérant", soit à un "gérant salarié". La mise en location-gérance d'un fonds de commerce ne constitue pas une sous-location. 
    La vente des fonds de commerce fait l'objet de précautions particulières pour que soient sauvegardés les intérêts des créanciers du vendeur. La vente doit faire l'objet de mesures de publicité pour permettre à ces derniers de faire opposition au paiement du prix entre les mains du vendeur tant qu'il ne leur sera pas distribué. 

    Selon l'article L. 141-5 du code de commerce, la vente d'un fonds de commerce ne transmet pas au cessionnaire les dettes du cédant. 

    Dans le cadre de la vente de son fonds de commerce, le cédant doit respecter la clause relative à la non concurrence par l'acheteur. Lors de la vente d'un fonds, les parties conviennent que le vendeur qui va poursuivre une autre activité se défend de tout acte de concurrence à l'égard de son acquéreur. Il est jugé à ce propos que l'interdiction, vise même le cas où le vendeur n'aura pas de contact direct avec la clientèle de l'établissement dans lequel il exercera ses nouvelles activités et ce même s'il y est employé 

  • 2 - Evaluation du fonds de commerce

    ELEMENTS DU FONDS DE COMMERCE :

    Le fonds de commerce se compose traditionnellement d’éléments incorporels et d’éléments corporels.

    Eléments incorporels :

    Droit au bail, clientèle et achalandage (l’emplacement du Fonds qui va attirer la clientèle), nom commercial, enseigne, brevets, licences, etc…

     

    Eléments corporels :

    Agencements, aménagements, matériels, marchandises (ces dernières sont exclues de l’évaluation du fonds et donnent lieu à une estimation distincte au moment de la cession)

     

    FACTEURS D’EVALUATION DU FONDS DE COMMERCE ET DE CHOIX :

    L’emplacement : région, ville, rue, stationnement

    Agencements et aménagements : surface et configuration des locaux adaptés à l’activité, présence de réserves de dimensions suffisantes, largeur de vitrine, qualité et état d’entretien des matériels et agencements

    Conditions de Bail commercial : Prix, conditions de sous location, droits et obligations respectifs …

    Facteurs inhérents à la qualité professionnelle de l’exploitant cédant, sa forte implication, ses compétences hors du commun, voire sa présence indispensable pouvant être autant de facteurs pénalisants pour un repreneur

    Ex : l’exploitant d’un restaurant étoilé qui cède son fonds

    A contrario, les éléments de perfectibilité de l’exploitation (axes de développement possibles) peuvent être un atout dans la décision de reprise. 

    Résultats réalisés :

    Ils constituent la base de l’évaluation du fonds et déterminent la rentabilité intrinsèque de l’exploitation.

    Leur niveau permettra à l’acquéreur d’apprécier s’ils sont en adéquation avec le revenu que l’acquéreur espère en tirer.

    Il s’agir alors d’extrapoler les bénéfices réalisés dans les dernières années d’exploitation, en retirant tous les éléments exceptionnels qui ne relèvent pas d’une gestion normale, habituelle.

    Ils restent plus explicites que le Chiffre d’affaire et la méthode d’évaluation qui lui est liée (application d’un barême : pourcentage du CA, nombre de recettes journalières moyennes)

    Perspectives d’avenir :

    Pour autant, il ne s’agit pas de payer un fonds valorisé sur ses perspectives de développements et ses résultats futurs. Un tel bénéfice, s’il se réalise appartiendra au repreneur.

    Néanmoins, le modèle économique que le repreneur entend promouvoir, lié au fonctionnement actuel de l’activité et/ou à son propre projet de développement, est un facteur déterminant dans le choix du repreneur d’y aller ou non.

     

    METHODES D’EVALUATION :

    Il existe une grande diversité de méthodes d’évaluation, les plus simples et les plus compréhensibles s’avérant à nos yeux comme étant les plus fiables.

    Notre méthode : l’évaluation par l’excédent brut d’exploitation retraité

    Il s’agit d’apprécier ce que l’exploitation peut dégager en cash avant :

    • la rémunération et les charges sociales de  l’exploitant 
    • les charges financières
    • la dotation aux amortissements,
    • Les éventuels frais de sièges
    • Toutes charges ou produits exceptionnels non liés à l’exploitation courante
    • L’Impôt sur les bénéfices

    Prise en compte de la moyenne des EBE (excédent brut d’exploitation) retraités des trois dernières années en appliquant un coefficient de pondération :

    Coeff. 3 année N =    EBE x 3

    Coeff. 2 année N-1 = EBE x 2

    Coeff. 1 année N-2 = EBE X 1

    Total des EBE divisé par 6 = EBE moyen pris en compte

     = EBE Prise en compte des incidents de parcours (ex : établissement fermé pendant deux mois décision administrative)

     

    Application d’un coefficient :

    Le coefficient que nous appliquons varie entre 2.5 et 3. 

    Il est étroitement lié à la conjoncture du moment et peut s’appuyer sur des mutations comparables de fonds de même nature, état, situation, importance etc…, sur une période rapprochée et soumise aux mêmes conditions économiques.

     

    EXEMPLE :

    Un restaurant dégagé un excédent brut retraité de :

    N       58 000 x 3 = 174 000

    N-1    51 000 x 2 = 102 000

    N-2    48 000 x 1 =   48 000

                    ------------
    TOTAL DES EBE     324 000

    EBE MOYEN :     324 000 / 6 = 54 000

    Le restaurant sera évalué dans une fourchette de (54 000 * 2.5) 135 000 € et (54 000 * 3) 162 000 €

    En période de conjoncture difficile pour l’activité (marché de la revente), la valeur de 135 000 € sera retenue.

     

    Il existe des barèmes propres à certaines activités, fiables et faisant référence dans la profession concernée :

    Exemple : Débits de Tabac, jeux, presse

    • 2 à 4 années de remise nette tabac,
    • 100% du CA tabletterie TTC,
    • 1,5 à 4 fois la commission annuelle pour la presse,
    • Une fois la remise annuelle des jeux (grattage, tirage, PMU).

     

    Conclusions :

    Les affaires étant généralement financées à l’aide d’un emprunt, il y aura lieu de bien intégrer les critères des banques, certes variables, mais avec une base stable.

    CF. fiche pratique sur le financement

  • 3 - LE BUDGET D’ACQUISITION

    L’ACQUISITION DU FONDS DE COMMERCE :

    Honoraires de rédaction : de 2 000 à 5 000 €, voire plus, en fonction de la complexité et du montant
    Droits d’enregistrement :

    0 % pour la fraction du prix inférieure à 23 000 €,
    3 % pour la fraction du prix comprise entre 23 000 et 200 000 €,
    5 % pour la fraction du prix supérieure à 200 000 €.

    Droits réduits si l’entreprise se trouve en Zone Franche (sous conditions) : exemple : Zones de Revitalisation Rurale (ZRR)

    D’autre part, si la vente du fonds est faite au profit d’un proche (un enfant, un frère ou une sœur par exemple), ou au profit d’un salarié, des exonérations sous condition peuvent être envisagées jusqu’ à hauteur de 300 000 €.

    Frais d’agence : généralement de 5 à 10 % hors TVA du prix net de la transaction (Barème dégressif en fonction du montant de la transaction)
    Publication de la vente dans un journal d’annonces légales – environ 300 €
    Signification au bailleur (le cas échéant) – environ 140 €
    Frais registre du commerce et des Sociétés – environ 120 €

    PREVOIR EVENTUELLEMENT LA CONSTITUTION D’UNE SOCIETE :

    Honoraires de rédaction des statuts : de 1 000 à 4 000 euros, voire plus en fonction des particularités et de la complexité.
    Frais de Chambre de Commerce : 60 €
    Annonce légale : environ 300 €
    Frais registre du commerce et des Sociétés – environ 300 €

    LES FRAIS LIES A L’OBTENTION D’UN PRET :

    Frais de Dossier : de 200 à 1 000 € voire plus
    Garanties : Cout d’un nantissement du Fonds de commerce : environ 140 €

    Frais, commissions et sommes bloquées en dépôt de garantie si appel à société de caution mutuelle :
    Le coût de la garantie dépend des organismes. L'entreprise demandant la garantie doit :

    • souscrire au capital de la société de caution mutuelle pour en devenir membre,
    • cotiser à un fonds de garantie (cette cotisation est remboursable s'il n'y a pas eu intervention du fonds),
    • payer une commission de risque. Cette commission peut être payée en une seule fois au début du prêt (paiement flat), ou au fil de l'eau (échelonnée pendant toute la durée du prêt).

    Compter de 2 à 3 % du montant garanti (en général 50 % de l’emprunt – peut monter à 70 %)

    NE PAS OUBLIER :

    • Le Stock de marchandises à reprendre n’est jamais inclus dans le prix de cession : il faudra donc rajouter son financement et règlement au jour de la vente, après avoir effectué un inventaire contradictoire entre vendeur et acquéreur.
      Le montant à reprendre dépendra de plusieurs facteurs, notamment la saisonnalité de l’activité et la période où se fait le rachat
    • Dans le cadre du Bail commercial, vous vous substituez au vendeur ancien locataire, il faudra donc, si le bail le prévoit, régler à sa place les loyers d’avance et/ou le dépôt de garantie qui peuvent représenter habituellement 2 mois de loyer.
    • Egalement, il faudra tenir compte du besoin en fonds de roulement : de façon simplifiée, ce sont les dépenses d’exploitation à couvrir avant qu’elles n’engendrent des recettes.
      Prévoir un demi mois à un mois de Chiffre d’affaires moyen
    • Attention, certaines activités nécessitent des autorisations, permis d’exploiter, avec des stages à effectuer qui engendreront un coût supplémentaire

    Toutes ces sommes à sortir ne représentent pas que des dépenses de charges, et une partie sera récupérée par la suite, mais il faudra nécessairement sortir cet argent au moment du démarrage.

  • 4 CHR - Modalités administratives

    FORMALITES A ACCOMPLIR PAR L’ACQUEREUR
    Entreprendre nécessite, patience, pugnacité et rigueur avant de pouvoir exercer vos talents de commerçant aussi nous vous recommandons d’être vigilant sur les obligations administratives listées ci-dessous.

     

    STAGE DE GESTION

    Non obligatoire

    CCI (chambres de commerce) et /ou  Chambres des métiers

    PERMIS D’EXPLOITATION


    &


    HYGIENE

    Formation Obligatoire pour toute personne déclarant l’ouverture d’un établissement avec licence petite ou grande restauration et licence 4

     

    Obligatoire

    Centre agrée UMIH  FORMATION  (pas d’obligation sur le choix géographique du centre)

     

    Centre agrée UMIH  FORMATION

    TRANSFERT LICENCE

    Obligatoire (15 jours avant l’ouverture). Dépôt d’un récépissé de déclaration D’OUVERTURE ou de MUTATION ou de TRANSLATION de la licence

    MAIRIE DE LA COMMUNE CONCERNEE

    TERRASSE COMMERCIALE

    Optionnel : Demande en mairie via dossier de demande d’implantation ou de renouvellement de la terrasse pour l’année en cours (validité 1 an)

    MAIRIE DE LA COMMUNE CONCERNEE
    Direction Sécurité et du Domaine Public
    Service occupation du Domaine Public

    ENSEIGNE COMMERCIALE

    Obligatoire

    MAIRIE DE LA COMMUNE CONCERNEE
    Service Technique Municipaux
    Direction de l’urbanisme

    Toutes polices d’assurances dont ASSURANCE  MULTIRISQUE PROFESSIONNELLE

    Différents types de contrats sont recommandés. 3grandes catégories d’assurances sur les biens, sur l’activité, sur les personnes

    Libre choix de l’Assureur

    Selon travaux à réaliser :

    - Déclaration préalable : selon travaux d’aménagement et d’agencement intérieur, façade et enseigne

    -Demande Autorisation de Travaux : déclaration CERFA à déposer en Mairie

    -Demande de Permis de Construire : obligatoire selon travaux d’aménagement et d’agencement intérieur, façade et enseigne

    - Dossier AD’AP (agenda Accessibilité Programmée)

    Rapport de conformité aux règles d’accessibilité ERP

    Dossiers  instruits par la Mairie permettant d’engager les travaux d’aménagement nécessaires à votre exploitation, d’y faire figurer la demande de dérogation VS ERP (Etablissement Recevant du Public)

    Délais d’instruction après dépôt du dossier : 3mois

     

    MAIRIE DE LA COMMUNE CONCERNEE ou PREFECTURE

     

    NB : Délais d’instruction 2 mois

     

     

    Notre cabinet d’affaires IC Comm  spécialisé Entreprises et commerces pourra vous accompagner dans l’élaboration et le suivi des démarches administratives.

    Nous vous recommanderons également auprès de partenaires spécialisés dans les domaines du juridique, social, comptable, financier.

    Nous veillerons aux différents stades du dossier d’acquisition à mettre tout en œuvre pour que votre projet soit une réussite pérenne.

     

  • 5 - Quelles démarches pour créer votre EURL*

    Pour créer votre EURL, vous devez tout d’abord procéder à sa constitution. Ensuite, vous pourrez demander l’immatriculation de votre EURL. Votre société est réputée constituée lorsque vous avez signé les statuts. Elle est ensuite immatriculée au registre du commerce et des sociétés suite au dépôt de votre demande d’immatriculation.

    Voici un récapitulatif des démarches de constitution et d’immatriculation d’une EURL :

    1. Rédiger les statuts de votre société ;
    2. Nommer le gérant s’il n’est pas désigné statutairement ;
    3. Évaluer vos apports en nature et faire intervenir un commissaire aux apports si nécessaire ;
    4. Procéder au dépôt des apports en numéraire immédiatement libérés sur un compte bloqué ;
    5. Finaliser les statuts de la société et les signer ;
    6. Publier un avis de constitution au journal des annonces légales ;
    7. Rédiger une déclaration sur l’honneur de non condamnation ;
    8. Compléter et signer un formulaire de constitution (formulaire M0 SARL) ;
    9. Demander l’immatriculation de votre société ;
    10. Déclarer le bénéficiaire effectif de la société (vous) au greffe.


    Une EURL est une SARL qui ne compte qu’un seul associé. Toutefois, à tout moment, vous avez la possibilité d’accueillir des associés dans votre société. Dans ce cas, votre EURL devient une SARL avec plusieurs associés.
    Cette opération ne consiste pas en une transformation de société, il s’agit de la même forme juridique. Une mise à jour des statuts de la société est nécessaire afin de prévoir le fonctionnement à plusieurs associés. Certains éléments sans utilité en EURL seront désormais utiles, telle que la clause d’agrément par exemple.

  • 6 - Quelles démarches pour créer votre SAS*

    La SAS est une forme de société par actions qui présente plusieurs avantages. Créer une SAS permet d’avoir un mode de fonctionnement très souple. En effet, les associés d’une SAS disposent d’une grande liberté pour en organiser le fonctionnement à travers ses statuts.
    La société peut n’être constituée que par un seul associé, il s’agit alors une SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle).

    Les statuts de SAS sont obligatoirement établis par écrit, l’acte notarié s’impose lorsqu’un bien immobilier est apporté à la société. Ils doivent être signés par tous les associés fondateurs (qui peuvent se faire représenter chacun par un mandataire). La liberté conférée aux fondateurs dans la rédaction des statuts a pour contrepartie d’augmenter l’importance qui doit être accordée à cette étape de la création et il est fortement recommander de s’encadrer de professionnels compétents en la matière.

    Le montant du capital de la SAS est librement fixé par les statuts, il est également possible de fixer un capital variable. Une SAS ne peut pas faire offre publique de titres. Il n’existe aucune disposition spécifique concernant le nombre d’associé.
    Une SAS peut donc être constituée par un seul associé, il s’agira alors d’une SASU, et aucun plafond n’est prévu par la loi. La durée de la société est librement fixée par les statuts et de 99 ans maximum.

    Les apports en SAS
    Tous les types d’apports peuvent être réalisés dans le cadre de la création d’une SAS : apports en numéraire, apports en nature et apports en industrie. A noter toutefois que les apports en industrie ne concourent pas à la formation du capital.
    La désignation d’un commissaire aux apports est obligatoire en cas d’apport en nature. Toutefois, les associés de SAS peuvent décider à l’unanimité de ne pas désigner de commissaire aux apports lorsque les deux conditions suivantes sont satisfaites :

    • La valeur de l’ensemble des apports en nature n’excède pas la moitié du capital social,
    • Et aucun des apports en nature n’a une valeur supérieure à 30 000 euros.

    Les apports en numéraire doivent être libérés d’au moins la moitié de leur montant à la création, et le surplus dans les 5 ans. Les apports en nature sont bien entendu libérés intégralement à la constitution.

    Les statuts de la SAS

    Les éléments suivants doivent obligatoirement figurer dans les statuts de SAS :

    • La forme de la société,
    • la dénomination sociale,
    • le siège social,
    • l’objet social,
    • la durée de la société,
    • le montant du capital,
    • le nombre d’actions émises et la forme de celles-ci,
    • les apports en nature et les avantages particuliers,
    • la date de clôture,
    • les règles de répartition du résultat et de constitution des réserves,
    • les conditions relatives à la direction de la société et à la désignation du président de la SAS,
    • les décisions devant être prises en assemblée générale,
    • les conditions de fonctionnement des assemblées générales,
    • les conditions afférentes au modification de la composition du capital,
    • l’identité des fondateurs,
    • et, le cas échéant, l’identité du ou des premiers commissaires aux comptes.


    * Sources Site web média www.lecoindesentrepreneurs.fr.


       La société F.C.I.C est spécialisée dans l’édition et la gestion de médias web pour entrepreneurs
       Vous trouverez toutes informations sur la création d’entreprise et toutes les actualités qui concernent les entrepreneurs, notamment en matière d’évolution de la législation.

  • 7 - Cession d’un fonds de commerce : le blocage du prix de vente

    Dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce, le prix de vente payé par l’acquéreur n’est pas immédiatement reversé au vendeur, un blocage temporaire du prix de vente est opéré par un intermédiaire ( avocat ou notaire) . Le blocage temporaire du prix de vente, également appelé le séquestre, est nécessaire pour protéger l’acquéreur compte tenu du droit d’opposition des créanciers sur la cession et du mécanisme temporaire de solidarité fiscale de l’acquéreur avec le vendeur. Nous vous expliquons, dans ce dossier, l’utilité et le fonctionnement du blocage temporaire du prix de vente lors de la cession d’un fonds de commerce.

    Généralement, le contrat de cession ne fixe pas précisément la durée du blocage du prix de vente, il indique que le prix sera consigné entre les mains d’un intermédiaire. La durée du blocage dépend de toutes les formalités à effectuer, il est souvent compris entre 3 mois et 5 mois.

    Voici les délais et démarches qui entrent en compte dans la durée du différé :

    • La cession d’un fonds de commerce doit être publiée au BODACC et au journal des annonces légales dans les 15 jours à compter de la date du contrat de vente du fonds de commerce.
    • La cession d’un fonds de commerce doit être déclarée à l’administration fiscale dans les 45 jours à compter de la date de publication de la vente au journal des annonces légales.
    • Les créanciers disposent d’un délai d’opposition de 10 jours à compter de la dernière des publications mises à la charge de l’acquéreur.
    • L’acquéreur est solidairement responsable avec son vendeur, pendant 90 jours à compter du dépôt de la déclaration des résultats, du paiement de plusieurs impôts directs.
    • La durée de la solidarité fiscale peut être abaissée à 30 jours si les conditions suivantes sont remplies
    • la cession du fonds de commerce a été déclarée à l’administration fiscale dans les 45 jours suivant la publication de la vente dans un journal d’annonces légales ;
    • la déclaration de résultats a été déposée dans les temps (dans les 60 jours suivant la publication de la vente dans un journal d’annonces légales) ;
    • et le vendeur est à jour de ses obligations fiscales déclaratives et de paiement au dernier jour du mois qui précède la vente.

    En cas d’opposition, la durée du différé de versement du prix est prolongée afin de permettre au créancier de faire valoir ultérieurement ses droits dans une distribution du prix.


    * Sources Site web média www.lecoindesentrepreneurs.fr.


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